Choisir entre la location meublée et la location vide est une décision stratégique pour les propriétaires. Ce choix ne se limite pas au type de locataire visé ou à la gestion du bien : il a des conséquences majeures sur votre fiscalité, vos obligations administratives et la rentabilité globale de votre investissement immobilier. Dans cet article, nous explorerons en détail les différences fiscales, les avantages et les contraintes de chaque option pour vous permettre de faire un choix éclairé.
Qu’est-ce qu’une location meublée et une location vide ?
Avant d’examiner les implications fiscales, il est important de définir clairement ce que signifient ces deux termes.
Location meublée
La location meublée consiste à proposer un logement déjà équipé de tout le mobilier nécessaire pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement. Selon la législation, un logement meublé doit contenir au minimum des éléments comme une literie, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, des chaises et une table. Ce type de location est souvent privilégié par les étudiants, les professionnels en mobilité ou les expatriés, car il offre une grande flexibilité.
Location vide
La location vide, ou non meublée, est un logement loué sans mobilier. Le locataire doit alors apporter ses propres meubles et équipements. Ce type de location s’adresse principalement aux familles ou aux locataires cherchant une certaine stabilité. Les baux en location vide sont généralement plus longs, offrant ainsi une sécurité locative accrue.
Différences fiscales entre location meublée et vide
Le régime fiscal est l’un des principaux critères qui différencient la location meublée de la location vide. Voyons comment les revenus sont imposés dans chaque cas.
Régime fiscal de la location vide
Les revenus générés par une location vide sont imposés en tant que revenus fonciers. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- Régime micro-foncier : Si vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 15 000 €, ce régime offre un abattement forfaitaire de 30 %. Cela signifie que seule 70 % de vos recettes seront imposées. Ce régime est simple et adapté aux propriétaires ayant peu de charges.
- Régime réel : Si vos revenus locatifs dépassent 15 000 € ou si vous optez volontairement pour ce régime, vous pouvez déduire les charges réelles liées à la gestion du bien (travaux, intérêts d’emprunt, taxes foncières). Ce régime est intéressant si vos charges sont importantes, car il réduit directement votre base imposable.
Régime fiscal de la location meublée
Les revenus issus d’une location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Micro-BIC : Ce régime s’applique si vos recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Ce régime est particulièrement avantageux pour les propriétaires ayant peu de charges.
- Régime réel : Si vos revenus dépassent 77 700 € ou si vous choisissez ce régime, vous pouvez déduire toutes vos charges réelles, mais également amortir votre bien et vos meubles. Cet amortissement est un avantage majeur, car il peut permettre de réduire considérablement, voire d’annuler, votre base imposable pendant plusieurs années.
Avantages fiscaux de la location meublée
La location meublée présente plusieurs atouts fiscaux qui en font une option attrayante pour les investisseurs.
1. Un abattement plus important
Avec un abattement de 50 % en micro-BIC, la location meublée est bien plus avantageuse que le micro-foncier (30 %). Ce régime convient particulièrement aux biens générant des revenus locatifs modérés.
2. L’amortissement du bien et du mobilier
Le régime réel offre la possibilité d’amortir la valeur du bien, les meubles, et même certains travaux. Cela permet de diminuer considérablement l’assiette imposable et d’alléger les impôts sur plusieurs années.
3. Une meilleure rentabilité
Les loyers en location meublée sont souvent supérieurs de 10 à 20 % par rapport à une location vide. Ce supplément de loyer, combiné aux avantages fiscaux, améliore nettement la rentabilité nette du bien.
Inconvénients de la location meublée
Cependant, ce type de location n’est pas sans contraintes.
1. Une gestion plus exigeante
La rotation des locataires est plus fréquente en location meublée, ce qui nécessite une gestion plus active et des coûts supplémentaires pour l’entretien et le renouvellement du mobilier.
2. Des obligations administratives spécifiques
Être loueur en meublé impose certaines démarches, comme l’inscription au régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et la déclaration des revenus au régime BIC. Cela peut être complexe pour un investisseur novice.
3. Contribution Foncière des Entreprises (CFE)
Les propriétaires en location meublée doivent s’acquitter de la CFE, une taxe supplémentaire qui ne s’applique pas aux locations vides.
Avantages et inconvénients de la location vide
La location vide, bien que fiscalement moins avantageuse, offre d’autres avantages pour certains types de propriétaires.
Avantages
- Stabilité locative : Les baux sont de trois ans renouvelables, offrant une sécurité de revenus à long terme.
- Moins de gestion : Une fois le locataire en place, la gestion est généralement plus simple.
- Pas de CFE : Contrairement à la location meublée, vous n’avez pas à payer de Contribution Foncière des Entreprises.
Inconvénients
- Rentabilité plus faible : Les loyers sont souvent inférieurs à ceux d’une location meublée.
- Avantages fiscaux limités : Le régime micro-foncier et le régime réel offrent moins d’options d’optimisation que le régime réel en meublé.
Comment choisir entre location meublée et vide ?
Le choix dépend de plusieurs facteurs, notamment vos objectifs, la localisation du bien et votre tolérance à la gestion. Voici quelques questions clés à vous poser :
- Recherchez-vous une rentabilité immédiate ? Si oui, la location meublée est plus adaptée.
- Souhaitez-vous limiter vos obligations administratives ? La location vide est alors une option plus simple.
- Quelle est la demande locative dans votre zone ? Dans les zones étudiantes ou urbaines, la demande pour les logements meublés est souvent plus élevée.
Choisir entre location meublée et vide ne se résume pas à une simple question de mobilier. Les implications fiscales, la gestion locative et la rentabilité doivent être soigneusement évaluées. La location meublée offre des avantages fiscaux significatifs et une meilleure rentabilité, mais au prix d’une gestion plus complexe. La location vide, en revanche, privilégie la stabilité et la simplicité. Prenez le temps d’évaluer vos priorités et n’hésitez pas à consulter un expert fiscal pour maximiser vos avantages.
