L’emprunt bancaire

L’emprunt bancaire est une forme de financement où une personne ou une entreprise emprunte de l’argent à une banque ou une institution financière en échange d’un accord de remboursement futur. Le montant emprunté doit être remboursé en plusieurs versements, généralement accompagné d’un intérêt.

Pour obtenir un emprunt bancaire, l’emprunteur doit remplir une demande de prêt et fournir des informations sur ses antécédents financiers, son historique de crédit, ses revenus, ses actifs et ses dettes. La banque évaluera ensuite la demande de prêt et déterminera si l’emprunteur est admissible. Si la demande est acceptée, la banque fournira un accord de prêt indiquant le montant du prêt, le taux d’intérêt, la durée du prêt et les modalités de remboursement.

L’emprunt bancaire peut être utilisé pour financer divers projets, tels que l’achat d’une maison, l’achat d’une voiture, le lancement d’une entreprise ou le paiement d’une dette. Les emprunteurs doivent être conscients que l’emprunt bancaire peut comporter des risques, car le non-respect des modalités de remboursement peut entraîner des frais supplémentaires et une détérioration de l’historique de crédit.

Aussi suivant l’objet du financement:

• un prêt immobilier

ou à défaut

• un prêt à la consommation.

Le type de prêt réalisé peut varier. Il peut s’agir ;

• prêt amortissable
• prêt in fine

Dans le cadre de la souscription du prêt, la banque demande des garanties, sous forme :

• garantie hypothécaire
• dépôt de garantie
• ou encore le nantissement pour un prêt in fine

L’emprunteur est généralement assuré pour le remboursement par une assurance appelée décès/invalidité : ADI

Le taux est fixe ou variable/capé

Enfin, les taux d’endettement, et les taux de libération du prêt (taux d’usure) sont plafonnés.

Prêt Immobilier

Un emprunt immobilier est un type spécifique d’emprunt bancaire qui est utilisé pour financer l’achat d’un bien immobilier, comme une maison, un appartement ou un terrain. Il s’agit généralement d’un emprunt à long terme, qui peut durer de 10 à 30 ans, avec des paiements mensuels réguliers qui comprennent à la fois le remboursement du capital et les intérêts.

Les conditions d’un emprunt immobilier dépendent de plusieurs facteurs, notamment la valeur du bien immobilier, la durée de l’emprunt, le taux d’intérêt et les frais associés, tels que les frais de dossier et les frais d’évaluation. Les banques peuvent également exiger que l’emprunteur dispose d’une assurance habitation pour protéger le bien immobilier en cas de sinistre.

Pour obtenir un emprunt immobilier, l’emprunteur doit fournir des informations détaillées sur ses antécédents financiers et ses revenus, ainsi que sur le bien immobilier qu’il souhaite acheter. La banque évaluera ensuite la demande de prêt et déterminera si l’emprunteur est admissible et à quelles conditions.

Obtenir un différé sur le prêt :

Un différé de prêt immobilier est une période pendant laquelle l’emprunteur n’a pas à effectuer de paiement sur son prêt immobilier, généralement pendant les premières années du prêt. Pendant cette période, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts voire seulement l’assurance, tandis que le remboursement du capital est différé.

Le différé peut être total, ce qui signifie que l’emprunteur ne rembourse rien du capital, ou partiel, où l’emprunteur paie une partie du capital mais pas la totalité. Cette option peut être intéressante pour les emprunteurs qui ont besoin de temps pour s’installer dans leur nouvelle propriété ou pour ceux qui ont des difficultés financières temporaires, par exemple pour effectuer des travaux ou pour acheter des meubles.

Cependant, le différé de prêt immobilier entraîne souvent des coûts supplémentaires, tels que des intérêts plus élevés à long terme, car le capital n’est pas remboursé pendant une certaine période, ce qui allonge la durée du prêt. De plus, la banque peut exiger des garanties supplémentaires pour accorder un différé, comme une assurance ou une hypothèque sur le bien immobilier.

Il est donc important de bien réfléchir aux avantages et aux inconvénients avant de décider d’un différé de prêt immobilier.

Prêt consommation

Un prêt à la consommation est un type d’emprunt qui est utilisé pour financer des dépenses courantes ou imprévues, telles que l’achat d’un appareil électroménager, la rénovation d’une maison, des vacances ou des frais médicaux. Contrairement à un prêt immobilier, un prêt à la consommation est généralement à court terme et implique des paiements mensuels réguliers.

Le fonctionnement d’un prêt à la consommation est assez simple. L’emprunteur doit remplir une demande de prêt et fournir des informations sur son historique de crédit, ses revenus et ses dépenses mensuelles. La banque ou l’institution financière évaluera ensuite la demande et déterminera si l’emprunteur est admissible. Si la demande est acceptée, la banque fournira un accord de prêt indiquant le montant du prêt, le taux d’intérêt, la durée du prêt et les modalités de remboursement.

Le remboursement d’un prêt à la consommation se fait généralement par des versements mensuels réguliers, qui comprennent à la fois le capital et les intérêts. Le taux d’intérêt peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que le montant emprunté, la durée du prêt, l’historique de crédit de l’emprunteur et la politique de la banque ou de l’institution financière.

Il est important de noter que les prêts à la consommation peuvent comporter des risques, car les taux d’intérêt peuvent être plus élevés que pour d’autres types de prêts. Il est donc recommandé de comparer les offres de plusieurs banques ou institutions financières avant de choisir un prêt à la consommation.

En France, les prêts à la consommation sont encadrés par la loi et soumis à des limites de souscription pour protéger les emprunteurs contre les risques de surendettement. Voici les principales limites en vigueur :

1. Montant maximum emprunté : le montant maximum pouvant être emprunté varie en fonction de la durée du prêt et de l’objet du financement. Il est généralement compris entre 75 000 euros.
   
2. Durée du prêt : la durée maximale du prêt dépend de l’objet du financement et varie entre 3 et 7 ans pour les prêts personnels, et peut aller jusqu’à 10 ans pour les prêts affectés.
   
3. Taux d’intérêt : le taux d’intérêt ne peut pas dépasser un certain plafond fixé par la loi. Les taux d’intérêt pour les prêts à la consommation sont souvent plus élevés que pour les autres types de prêts, car ils sont considérés comme plus risqués pour les banques.
   
4. Assurance emprunteur : les banques peuvent exiger une assurance emprunteur pour garantir le remboursement du prêt en cas d’incapacité de l’emprunteur à rembourser. Cette assurance peut représenter un coût supplémentaire pour l’emprunteur.
   
5. Délai de rétractation : l’emprunteur dispose d’un délai de rétractation de 14 jours à partir de la date de signature du contrat de prêt pour se rétracter sans avoir à se justifier.

Prêt amortissable

Un prêt amortissable est un type de prêt où l’emprunteur rembourse le capital et les intérêts en versements réguliers, appelés mensualités. Le montant de la mensualité est calculé pour que le prêt soit remboursé intégralement à la fin de la durée de remboursement.

Le fonctionnement est le suivant : l’emprunteur contracte un prêt auprès d’une banque ou d’un établissement financier. Le prêt est remboursé sur une période déterminée, généralement de quelques années à plusieurs décennies. Le montant total du prêt est divisé en plusieurs mensualités, chacune comprenant une partie du capital et des intérêts.

Au début du prêt, la part d’intérêts est plus élevée et la part de capital plus faible. Cela signifie que les premières mensualités ont une plus grande part d’intérêts et une plus petite part de capital. Au fil du temps, la part d’intérêts diminue et la part de capital augmente, jusqu’à ce que la totalité du prêt soit remboursée.

Le taux d’intérêt est généralement fixe, mais il peut être variable dans certains cas. Le taux d’intérêt peut être exprimé sous forme de taux annuel effectif global (TAEG), qui inclut tous les frais liés au prêt, tels que les frais de dossier, les frais d’assurance et les frais de garantie.

Il est important de noter que les mensualités doivent être payées à temps chaque mois. Si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser les mensualités à temps, cela peut entraîner des frais supplémentaires et des pénalités. Si l’emprunteur ne peut pas rembourser le prêt, la banque peut saisir ses biens pour récupérer l’argent prêté.

En résumé, un prêt amortissable est un prêt où l’emprunteur rembourse le capital et les intérêts en versements réguliers jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé. Les mensualités sont calculées pour inclure une part du capital et des intérêts, avec une part d’intérêts plus élevée au début du prêt et une part de capital plus élevée à la fin du prêt.

Exemple : sur un emprunt de 125 000 € sur 25 ans, à 1,50 % générant une mensualité de 499,92 €

Prêt in fine

Un prêt in fine est un type de prêt où l’emprunteur rembourse seulement les intérêts pendant la durée du prêt, puis rembourse le capital en une seule fois à la fin de la durée de remboursement. Cela signifie que pendant la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et ne rembourse pas le capital emprunté.

Le fonctionnement est le suivant : l’emprunteur contracte un prêt auprès d’une banque ou d’un établissement financier. Pendant la durée du prêt, il ne rembourse que les intérêts mensuels. A la fin du prêt, il doit rembourser le capital en une seule fois.

Le montant des intérêts est généralement fixé lors de la signature du prêt et est exprimé sous forme de taux annuel effectif global (TAEG). Les intérêts peuvent être payés mensuellement ou annuellement, en fonction des termes du contrat.

Le principal avantage d’un prêt in fine est que les mensualités sont plus faibles car l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, ce qui peut faciliter la gestion de son budget mensuel. Cela peut être particulièrement utile pour les investissements immobiliers locatifs, où l’emprunteur peut récupérer les intérêts sous forme de loyer.

Cependant, le principal inconvénient d’un prêt in fine est que l’emprunteur doit rembourser le capital en une seule fois à la fin de la durée de remboursement. Cela peut représenter un risque important pour l’emprunteur, qui doit être en mesure de rembourser le capital à la fin du prêt. Si l’emprunteur ne peut pas rembourser le capital à la fin du prêt, cela peut entraîner des frais supplémentaires et des pénalités.

En résumé, un prêt in fine est un type de prêt où l’emprunteur rembourse seulement les intérêts pendant la durée du prêt, puis rembourse le capital en une seule fois à la fin de la durée de remboursement. Les mensualités sont plus faibles car l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, mais cela représente un risque important car il doit rembourser le capital à la fin du prêt.

La souscription d’un prêt in fine va généralement demander une garantie forte comme un nantissement.

Garantie hypothécaire

Lorsque vous souscrivez un prêt auprès d’une banque ou d’un établissement financier, il est courant que la banque demande une garantie pour se protéger en cas de non-remboursement du prêt. Cette garantie peut être une hypothèque.

Une hypothèque est un acte notarié qui garantit le remboursement d’un prêt. Elle permet à la banque de saisir le bien immobilier hypothéqué en cas de non-paiement du prêt par l’emprunteur. En d’autres termes, si vous ne remboursez pas votre prêt, la banque peut prendre possession de votre bien immobilier pour se rembourser. Egalement, vous ne pouvez plus disposer ou vendre le bien sans l’accord de votre banque.

Pour mettre en place une hypothèque, vous devez signer un acte notarié qui sera enregistré au service de la publicité foncière. Cet acte indique que vous mettez en garantie votre bien immobilier pour le remboursement du prêt. Le bien sera grevé d’une hypothèque.

L’hypothèque peut être prise sur un bien immobilier déjà existant ou sur un bien immobilier que vous allez acheter avec le prêt. La valeur de la garantie doit être supérieure ou égale au montant du prêt.

Il est important de noter que la mise en place d’une hypothèque implique des frais notariés et des frais d’enregistrement. Ces frais peuvent varier en fonction du montant du prêt et de la valeur du bien immobilier.

En résumé, une garantie hypothécaire est un acte notarié qui permet à la banque de saisir le bien immobilier hypothéqué en cas de non-paiement du prêt par l’emprunteur. Elle peut être prise sur un bien immobilier déjà existant ou sur un bien immobilier que vous allez acheter avec le prêt. Elle implique des frais notariés et d’enregistrement.

Lorsque vous avez terminé de rembourser votre prêt, vous pouvez lever l’hypothèque du bien immobilier mis en garantie en suivant les étapes suivantes :

1. Obtenez un certificat de remboursement du prêt auprès de votre banque. Ce document atteste que vous avez bien remboursé intégralement votre prêt.
   
2. Faites appel à un notaire pour établir un acte de mainlevée de l’hypothèque. Cet acte est un document officiel qui permet de lever l’hypothèque sur votre bien immobilier. Le notaire se chargera de vérifier que vous avez bien remboursé votre prêt et qu’il n’y a plus de dettes envers la banque.
   
3. Le notaire transmettra l’acte de mainlevée de l’hypothèque au service de la publicité foncière pour que la levée de l’hypothèque soit enregistrée.
   
4. Vous recevrez ensuite une copie de l’acte de mainlevée qui confirme que l’hypothèque a été levée.

Il est important de noter que la levée de l’hypothèque peut engendrer des frais notariés et d’enregistrement qui sont à la charge de l’emprunteur. Les frais peuvent varier en fonction de la valeur du bien immobilier et des tarifs pratiqués par le notaire.

Les frais d’hypothèque sont les frais liés à la mise en place de l’hypothèque d’un bien immobilier en garantie pour le remboursement d’un prêt. Les frais d’hypothèque comprennent :

1. Les frais de notaire : ils représentent la rémunération du notaire pour la rédaction et la signature de l’acte d’hypothèque. Ces frais sont fixés par la loi et dépendent du montant du prêt et de la valeur du bien immobilier. En général, ils représentent entre 1 % et 2 % du montant du prêt.
   
2. Les frais d’enregistrement : ils correspondent aux frais d’enregistrement de l’acte d’hypothèque auprès du service de la publicité foncière. Ces frais sont également fixés par la loi et dépendent du montant du prêt et de la valeur du bien immobilier. En général, ils représentent entre 0,10 % et 0,60 % du montant du prêt.
   
3. Les frais de dossier : ils correspondent aux frais de traitement du dossier de prêt par la banque. Ces frais peuvent varier en fonction de la banque et représentent en général quelques centaines d’euros.

Il est important de noter que les frais d’hypothèque sont à la charge de l’emprunteur à la souscription et à la mainlevée. Ils peuvent être négociés avec la banque avant la signature du contrat de prêt. Il est recommandé de comparer les offres de plusieurs banques pour choisir celle qui propose les frais d’hypothèque les plus avantageux.

En cas de location, ces frais d’hypothèque sont déductibles des charges locatives.

L’hypothèque est un type de garantie au titre de privilège de prêteur de deniers.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, également appelé caution, est une garantie supplémentaire que peut demander une banque pour accorder un prêt. Cette caution permet de garantir le remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur.

Le dépôt de garantie peut être une somme d’argent placée sur un compte bloqué ou une garantie personnelle fournie par un tiers, généralement une société de cautionnement. Dans le cas d’un dépôt de garantie par une société de cautionnement, l’emprunteur doit payer une cotisation annuelle qui varie en fonction du montant du prêt et de la durée de remboursement.

Le dépôt de garantie permet à la banque de se prémunir contre les risques de non-remboursement du prêt. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque peut se tourner vers la société de cautionnement pour obtenir le remboursement de la somme due. Si la société de cautionnement est dans l’incapacité de payer, la banque peut alors se tourner vers le déposant pour obtenir le remboursement.

Il est important de noter que le dépôt de garantie est souvent exigé dans le cas d’un prêt immobilier, mais il peut également être demandé pour un prêt à la consommation. Les conditions d’octroi du dépôt de garantie varient en fonction de la banque et peuvent être négociées avec l’emprunteur.

À la fin du prêt, le dépôt de garantie peut être restitué à l’emprunteur, sous certaines conditions. Dans le cas d’un dépôt de garantie placé sur un compte bloqué, l’emprunteur peut récupérer la somme déposée en fin de prêt, après que toutes les échéances ont été réglées. Cependant, il est important de vérifier auprès de la banque les modalités de restitution, car celles-ci peuvent varier en fonction des établissements. Généralement, le dépôt de garantie est restitué à hauteur de 50 % ou 66 % du montant initial.

Nantissement

Le nantissement est une garantie financière qui permet à un emprunteur de mettre en gage un bien qu’il possède pour garantir le remboursement d’un prêt. Le bien en question peut être un bien mobilier (comme un compte bancaire, une assurance-vie ou un portefeuille d’actions) ou un bien immobilier (comme une résidence principale ou un bien locatif).

En mettant en nantissement un bien, l’emprunteur accepte que la banque puisse saisir ce bien en cas de défaillance de remboursement du prêt. Le nantissement permet à l’emprunteur d’obtenir des conditions de prêt plus avantageuses que s’il n’avait pas de garantie à proposer à la banque.

Le nantissement peut être utilisé pour différents types de prêts, tels que des prêts immobiliers, des prêts professionnels ou des prêts personnels. Les modalités du nantissement varient en fonction de la banque et des types de biens mis en gage. Il est important de bien comprendre les modalités du nantissement avant de signer un contrat de prêt.

Il est également important de noter que le nantissement ne doit pas être confondu avec l’hypothèque, qui est une garantie financière qui permet également de mettre en gage un bien immobilier pour garantir le remboursement d’un prêt. La principale différence entre le nantissement et l’hypothèque réside dans le fait que le bien mis en nantissement peut continuer d’être utilisé par l’emprunteur, alors que le bien hypothéqué ne peut pas être vendu ou utilisé sans l’accord de la banque.

De manière classique, un prêt in fine se fera avec le nantissement d’un contrat financier comme une assurance-vie ou encore un compte-titre ou un PEA. Le contrat financier est généralement à hauteur du prêt accordé.

Taux fixe

Un prêt à taux fixe est un type de prêt dans lequel le taux d’intérêt est fixe pendant toute la durée du prêt. Cela signifie que le taux d’intérêt ne changera pas, peu importe l’évolution du marché ou des taux d’intérêt. Le taux fixe est généralement déterminé au moment de la souscription du prêt et reste le même jusqu’à la fin du prêt.

Le principal avantage d’un prêt à taux fixe est la stabilité des mensualités de remboursement, qui sont prévisibles et constantes pendant toute la durée du prêt. Cela permet à l’emprunteur de mieux planifier son budget et de ne pas être surpris par des augmentations de mensualités en cas de hausse des taux d’intérêt.

Cependant, le taux d’intérêt d’un prêt à taux fixe peut être légèrement plus élevé que celui d’un prêt à taux variable, qui peut évoluer à la baisse en cas de baisse des taux d’intérêt. En outre, un prêt à taux fixe peut être plus difficile à obtenir si le risque d’inflation est élevé, car les prêteurs ne veulent pas s’exposer à des pertes potentielles si l’inflation augmente et que le taux d’intérêt réel devient négatif.

En résumé, un prêt à taux fixe offre la stabilité et la prévisibilité des mensualités de remboursement, mais peut être légèrement plus cher et plus difficile à obtenir dans certaines conditions économiques.

Taux variable ou capé

Un prêt à taux variable est un type de prêt dont le taux d’intérêt peut varier en fonction de l’évolution du marché ou de l’indice de référence choisi par la banque. Contrairement à un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt peut donc augmenter ou diminuer pendant la durée du prêt, ce qui entraîne une variation des mensualités de remboursement. De manière pratique, les mensualités sont généralement les mêmes et la durée de remboursement évolue à la baisse ou à la hausse suivant l’évolution des taux.

Un prêt capé est un type de prêt à taux variable qui inclut une limite, ou « plafond », au-dessus de laquelle le taux d’intérêt ne peut pas aller. Cela signifie que même si l’indice de référence ou les taux d’intérêt augmentent, le taux d’intérêt du prêt ne peut pas dépasser le plafond fixé. Cette limite peut être fixe ou variable dans le temps, en fonction des termes et conditions du contrat de prêt. Le taux est généralement plafonné à la hausse et à la baisse.

Le principal avantage d’un prêt à taux variable est qu’il peut offrir des taux d’intérêt initialement plus bas que ceux d’un prêt à taux fixe. Cela peut rendre le prêt plus abordable à court terme, en particulier si les taux d’intérêt sont bas. Cependant, cela peut également entraîner une incertitude quant aux mensualités de remboursement, qui peuvent varier en fonction de l’évolution des taux d’intérêt.

En résumé, un prêt à taux variable est un type de prêt dont le taux d’intérêt peut varier en fonction de l’évolution du marché, tandis qu’un prêt capé est un type de prêt à taux variable qui inclut une limite au-dessus de laquelle le taux d’intérêt ne peut pas aller.

1. HCSF et recommandations

HSCF et recommandations

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. Le HCSF est également chargé de faciliter la coopération et l’échange d’informations entre les institutions que ses membres représentent. Ces échanges permettent de limiter les angles morts de la surveillance et de mieux prendre en compte les risques liés aux interconnexions entre les différents acteurs ou secteurs et aux interactions entre les réglementations.

Taux d’endettement

Conformément au pouvoir conféré par l’alinéa 5 de l’article L.631-2-1 du code monétaire et financier, le HCSF a pris le 29 septembre 2021 une décision relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers (décision D-HCSF-2021-7) applicable au 1er Janvier 2022.

Il est généralement admis un taux d’endettement de 33 %, cependant les dernières recommandations, impose les conditions suivantes :

• le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % ; et
• La maturité du crédit n’excède pas 25 ans auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit.

Pour les revenus générés, il est nécessaire de se reporter aux éléments suivant : le Haut Conseil de Stabilité Financière avec la Décision N° D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers du 29 SEPTEMBRE 2021 – Article 4 :

Les revenus annuels peuvent, le cas échéant, être majorés du montant annualisé des réductions d’impôts accordées dans le cadre du dispositif prévu à l’article 199 novovicies du code général des impôts (la réduction d’impôt PINEL)

Taux d’usure

Le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt en prenant en compte l’ensemble des frais liés au prêt. Le taux d’usure doit protéger les emprunteurs.

La Banque de France est chargée du calcul trimestriel du taux d’usure par rapport à la moyenne des taux pratiqués sur les 3 derniers mois. À titre dérogatoire, à compter du 1er février, et pour une durée de six mois, la publication se fait en fréquence mensuelle et non plus trimestrielle.

Le taux d’usure détermine le plafond pour le taux annuel effectif global. Ainsi, le TAEG tient compte :

• du taux nominal,
• des frais de dossier,
• des frais d’assurance
• des frais des garantie obligatoires.