Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif qui a pour objectif d’investir dans l’immobilier locatif. Concrètement, elle collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs, qui sont propriétaires d’une part de la SCPI, afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier diversifié. La SCPI peut être considérée comme un moyen indirect d’investir dans l’immobilier, car elle offre la possibilité d’investir dans des immeubles locatifs sans avoir à en acheter un soi-même.
On distingue deux types de SCPI : la SCPI d’entreprise et la SCPI d’habitation. La première a pour objet de collecter des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir des immeubles à usage commercial, comme des bureaux ou des locaux commerciaux, pour les louer à des entreprises. La seconde vise à acquérir et gérer des immeubles à usage d’habitation, comme des appartements ou des maisons, pour les louer à des particuliers. Les SCPI sont généralement gérées par des sociétés de gestion spécialisées dans l’immobilier.
La SCPI d’habitation peut permettre de réaliser des économies d’impôts grâce à certains dispositifs fiscaux comme la loi Pinel ou la loi Malraux. Ces dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement locatif dans un bien immobilier neuf ou à rénover, respectant certaines conditions. Il est important de bien se renseigner sur ces dispositifs et sur les conditions d’investissement avant de prendre une décision.
Les SCPI sont une solution extrêmement diversifiées : il s’agit de détenir des parts de société faisant l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. A ce titre vous n’êtes pas propriétaire d’un seul appartement avec un loyer sur un marché unique mais d’un patrimoine de plusieurs lots réparti sur divers secteurs géographique et sectoriel.
La diversification des SCPI
– le nombre de lots des SCPI proposées permet limiter l’impact des risques inhérents à l’immobilier. Par exemple la SCPI est composée de 95 lots (+ de 2 milliards de valorisation) en cas d’impayé, les loyers seront compensés par le nombre. Il s’agit également de baux commerciaux répondant à des normes plus libérales et faciles pour récupérer de la dette le cas échéant.
– la diversité géographique, le patrimoine est réparti dans 11 pays différents de l’Europe.
– la diversité sectorielle : les biens sont répartis sur divers secteurs économiques : commerces, bureaux, hôtellerie, logistique, santé.
Les loyers ne sont pas garantis cependant selon l’ASPIM, les taux sont ultra réguliers et évoluent entre 4,5 et 5,5 % comme moyenne du marché. Ce qui apporte beaucoup de confort quant à la régularité.
En plus du rendement, les valeurs des parts de SCPI sont régulièrement revalorisées. La valeur de la part augmente et donc votre capital détenu. La revalorisation est en moyenne de 1,12 % à 1,5 % annuel. c’est une deuxième source de rémunération.
Ces chiffres sont ceux de l’ASPIM : L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.
Comment investir dans une SCPI ?
Pour investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI), il est nécessaire d’acquérir une ou plusieurs parts du capital de la société. Le prix d’une part peut varier en fonction de la SCPI, mais en moyenne, elle coûte entre 150 € et 1 000 €.
Pour acheter des parts, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez contacter directement une société civile de placement immobilier ou passer par un intermédiaire financier tel qu’une banque, un courtier en ligne ou encore un gestionnaire de patrimoine.
Dans tous les cas, il est important de prendre en compte les frais liés à l’achat de parts de SCPI, tels que les frais de souscription, les frais de gestion, les frais d’entrée et les frais de sortie. Ces frais peuvent varier selon la SCPI et l’intermédiaire financier choisi.
Fiscalité
Les dividendes que vous percevez d’une société civile de placement immobilier (SCPI) sont considérés comme des revenus fonciers et doivent être déclarés dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, tout comme les revenus locatifs issus d’un investissement immobilier en direct.
Les SCPI ayant un patrimoine immobilier hors de France ne génèrent pas de prélèvements sociaux. Aussi il est intéressant de détenir des SCPI avec une fiscalité européenne.
Cependant, il est important de noter que l’investissement en SCPI peut permettre de bénéficier d’un avantage fiscal en cas de déficit foncier. En effet, si les charges liées à votre investissement (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, travaux de rénovation, etc.) dépassent les revenus fonciers que vous percevez, vous pouvez déduire ce déficit de vos autres revenus fonciers, et ainsi réduire votre impôt sur le revenu.
Ce déficit peut être déduit des revenus fonciers des années suivantes, dans la limite de 10 700 € par an.
Pour bénéficier de cette déduction, il faut effectuer une déclaration spécifique de revenus fonciers. Le déficit foncier est d’abord imputé sur les revenus fonciers de l’année en cours. Si le déficit est supérieur aux revenus fonciers, le surplus est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Il est important de noter que la déduction du déficit foncier ne peut pas dépasser le montant total des revenus fonciers imposables du contribuable. Par ailleurs, si les revenus fonciers sont insuffisants pour absorber le déficit foncier, la fraction excédentaire du déficit ne peut pas être déduite du revenu global.
