Selon une étude du Ministère de la Cohésion des Territoires, la France a besoin de construire environ 500 000 logements par an pour répondre à la demande. Cependant, le nombre de logements construits ces dernières années est en moyenne de 360 000 logements par an, soit un déficit annuel de 140 000 logements. Pour améliorer l’offre de logement, le gouvernement français a choisi de recourir à l’investissement privé. En effet, confier la construction et la gestion d’un parc immobilier public supposerait un investissement colossal d’un point de vue budgétaire, ressources humaines et entretien. Pour générer de l’intérêt sur ce besoin, l’État a mis en place des avantages fiscaux pour les particuliers répondant présents pour investir sur ce besoin vital. Voici les différents dispositifs de défiscalisation immobilière qui existent aujourd’hui.
Pourquoi investir dans l’immobilier pour défiscaliser ?
Investir dans l’immobilier présente de nombreux avantages, notamment la possibilité de réduire son impôt sur le revenu. Mais comment cela fonctionne-t-il exactement ? En gros, l’État incite les particuliers à investir dans la pierre en leur offrant des réductions d’impôts. En échange, ces investisseurs doivent respecter certaines conditions, comme louer leur bien pendant une durée minimale.
Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière
Le dispositif Périssol
Le dispositif Périssol, en vigueur de 1996 à 1999, a été l’un des premiers dispositifs de défiscalisation immobilière. Il permettait de déduire un pourcentage du prix d’acquisition du bien des revenus fonciers générés par le bien, créant ainsi un déficit foncier.
- Déduction : 10% du prix d’acquisition pendant les 4 premières années, puis 2% pendant les 20 années suivantes.
- Plafond : le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 15 300 €.
- Engagement : le bien doit être loué nu pendant au moins 9 ans, sans vacance locative de plus de 12 mois.
Ce dispositif n’était pas conditionné au plafonnement des loyers, ce qui le rendait attractif pour de nombreux investisseurs. Cependant, il a été remplacé par le dispositif Besson en 1999.
Le dispositif Besson
Le dispositif Besson a pris le relais du dispositif Périssol en 1999. Il concerne les biens locatifs acquis entre le 1er septembre 1999 et le 2 avril 2003. Ce dispositif permet également une déduction fiscale par amortissement, mais avec des conditions légèrement différentes.
- Amortissement : 8% du prix de revient du bien pendant les 5 premières années, puis 2,5% pendant les 4 années suivantes, avec des prolongations possibles de 2 fois 3 ans.
- Plafond de déficit : si le montant à déduire est supérieur à vos revenus fonciers, il peut être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 €.
- Engagement de location : le bien doit être loué à des locataires dont les ressources et le montant du loyer (hors charges) sont inférieurs à certains plafonds. Le locataire doit être une personne physique et ne peut pas faire partie de la même famille que le propriétaire.
Ce dispositif était conçu pour encourager l’investissement dans des logements destinés à des locataires aux revenus modestes.
Le dispositif Robien
Le dispositif Robien, mis en place de 2003 à 2006, offre une déduction fiscale par amortissement pour les investissements dans l’immobilier locatif.
- Amortissement : 8% du prix d’achat pendant les 5 premières années, puis 2,5% pendant les 4 années suivantes. Des prolongations de 2 fois 3 ans à 2,5% sont possibles.
- Engagement de location : le bien doit être loué pendant au moins 9 ans, sans vacance locative de plus de 12 mois.
Ce dispositif visait à augmenter le parc locatif privé tout en offrant des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs.
Le dispositif Robien recentré
Le dispositif Robien recentré, actif de 2006 à 2009, modifie légèrement les conditions du dispositif Robien classique.
- Amortissement : 6% du prix d’achat pendant les 7 premières années, puis 4% pendant les 2 années suivantes.
- Engagement de location : le bien doit être loué pendant 9 ans, avec les mêmes conditions de vacance locative que le dispositif précédent.
Le dispositif Scellier
Le dispositif Scellier, en vigueur de 2009 à 2012, offre une réduction d’impôt basée sur le prix d’achat du bien.
- Réduction d’impôt : jusqu’à 25% du prix d’achat initialement, puis dégressif.
- Engagement de location : le bien doit être loué pendant au moins 9 ans.
- Conditions de ressources et de loyer : les loyers et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds fixés par la loi.
Ce dispositif a été particulièrement populaire grâce à sa simplicité et à ses avantages fiscaux substantiels.
Le dispositif Duflot
Le dispositif Duflot a été introduit en 2013 pour encourager l’investissement locatif dans des zones où la demande de logements est forte.
- Réduction d’impôt : jusqu’à 18% du prix d’achat du bien répartie sur 9 ans.
- Engagement de location : le bien doit être loué pendant au moins 9 ans.
- Conditions de loyer et de ressources : les loyers et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds établis.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, introduit en 2014, est l’un des dispositifs les plus populaires à ce jour. Il offre une flexibilité en termes de durée d’engagement et permet de louer à des membres de sa famille sous certaines conditions.
- Réduction d’impôt : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, et 21% sur 12 ans.
- Engagement de location : possibilité de louer à des ascendants ou descendants.
- Conditions de loyer et de ressources : respecter les plafonds selon la zone géographique.
Le dispositif Pinel est souvent choisi pour sa flexibilité et ses avantages fiscaux attractifs.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie, mis en place pour revitaliser les centres-villes, s’applique aux biens à rénover dans certaines zones éligibles.
- Réduction d’impôt : similaire au dispositif Pinel (jusqu’à 21% sur 12 ans).
- Conditions : le bien doit nécessiter des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération.
- Zones éligibles : principalement les centres-villes anciens.
Le dispositif Malraux
Le dispositif Malraux vise à encourager la rénovation de bâtiments historiques situés dans des secteurs sauvegardés.
- Réduction d’impôt : jusqu’à 30% des dépenses de restauration.
- Engagement de location : le bien doit être loué pendant au moins 9 ans.
- Critères de localisation : secteur sauvegardé ou zone de protection du patrimoine.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard s’applique aux investissements dans des résidences de services (étudiantes, seniors, etc.).
- Réduction d’impôt : 11% du prix de revient hors taxes du bien sur 9 ans.
- Récupération de la TVA : possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien.
- Engagement locatif : louer le bien pendant au moins 9 ans.
Le dispositif Cosse « Louer Abordable »
Le dispositif Cosse permet de bénéficier d’une déduction fiscale en louant son bien à un loyer inférieur au marché.
- Déduction fiscale : jusqu’à 85% des revenus bruts selon la zone et le type de convention (intermédiaire, social, très social).
- Conditions : le bien doit être loué non meublé, à des loyers plafonnés, et respecter des conditions de ressources des locataires.
En somme, investir dans l’immobilier pour défiscaliser peut s’avérer être une stratégie payante. Que vous optiez pour le dispositif Pinel, Denormandie, Malraux, ou tout autre dispositif, chacun offre des avantages spécifiques en fonction de vos objectifs et de votre situation financière. En choisissant le bon dispositif, vous pouvez non seulement réduire votre impôt, mais aussi vous constituer un patrimoine solide. N’oubliez pas de bien vous renseigner et, si nécessaire, de consulter un expert pour vous guider dans vos choix.
