Qu’est ce que la SCI ?
Il n’existe pas qu’une sorte de société civile immobilières, mais plusieurs destinées à une opération spécifique dans le domaine de l’immobilier. Les principales SCI sont :
- La SCI construction-vente, utilisée par les promoteurs immobiliers, a vocation d’acquérir un bien immobilier et de le revendre dans le but de réaliser des bénéfices. La plupart du temps, elle est constituée pour un seul programme de promotion immobilière ou une opération de marchand de biens.
- La SCI d’attribution est Utilisée par les investisseurs souhaitant acquérir un patrimoine immobilier pour le diviser. Par exemple, l’achat d’un immeuble dans le but de répartir les appartements entre les associés de la SCI.
La SCI de jouissance à temps partagé afin de se partager un bien, son entretien et sa remise en état. La jouissance des biens (utilisation, habitation, location, vacation) est répartie sur des périodes de temps bien déterminées pour les associés.
La SCI familiale et l’investissement locatif
La création d’une SCI familiale de location permet de bénéficier d’avantages fiscaux et d’une transmission facilitée entre des associés d’une même famille (lien de parenté ou d’alliance) : parents ou alliés jusqu’au 4e degré. Dans ce cas, vous réalisez un investissement à plusieurs avec des personnes de confiance.
La création d’une SCI familiale vous permet d’investir plus facilement à plusieurs afin d’augmenter vos capacités d’investissement. Chacun apporte ce qu’il peut et obtient des parts au prorata de son investissement. Que ce soit dans le cadre d’une SCI familiale ou d’une SCI classique, vous augmentez votre crédibilité auprès des banques ce qui facilite l’obtention d’un emprunt important.
De plus, la SCI à l’IR vous permet de déduire le déficit foncier lorsque les frais de la SCI sont supérieurs aux recettes locatives, notamment dans le cadre de travaux. Le déficit foncier est déductible de vos revenus fonciers, puis de votre revenu global à hauteur de 10 700 €. Au-delà, il se reporte pendant 10 ans sur les revenus fonciers. Par ailleurs, les plus-values de cession de parts sociales profitent d’une exonération partielle ou totale selon la durée de détention des parts. Vous profiterez d’une exonération totale au bout de 30 ans de détention ! Par contre, dans le cadre d’une location meublée, la SCI est soumise à l’IS (impôt sur les Sociétés).
Bon à savoir
La SCI familiale de location est une bonne solution pour les concubins ou les époux sous le régime de la séparation des biens pour éviter l’indivision. En effet, la SCI offre une plus grande souplesse et une gestion adaptable : étendue des pouvoirs du gérant, cession des parts, règles de majorité, etc. D’ailleurs, lors d’une succession, l’imposition porte sur la valeur des parts et non sur le bien immobilier détenu par la SCI. C’est également le bon moyen pour intégrer vos enfants à un projet en ayant recours au démembrement de propriété.
La SCI dispose également de certains avantages dans le cadre de la location. Par exemple, les relations entre propriétaires et locataires sont simplifiées puisque les relations sont indirectes, à travers des décisions prises en assemblée générale. Seul le gérant a la charge de la gestion courante liée aux locations. La SCI de location permet également de profiter des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Denormandie, etc.). Ainsi, en tant qu’associé vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt au prorata de votre part dans la SCI.
Les baux conclus ont une durée de 3 ans dans le cadre d’une SCI de famille, alors qu’ils ont une durée de 6 ans, dans une SCI classique. De plus, elle peut signifier un congé à son locataire 6 mois avant le terme du bail. La SCI familiale peut également solliciter un garant de la part de son locataire, ce qui n’est pas le cas des autres bailleurs, personnes morales.
L’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’une SCI familiale peut se faire :
- En apportant le bien à la SCI,
- En achetant le bien avec les apports réalisés dans la SCI,
- En réalisant un emprunt par l’intermédiaire de la SCI afin de déduire les intérêts des revenus fonciers,
- En prêtant de l’argent à la SCI à travers un compte courant d’associé.
Quelques rappels
La SCI est un excellent moyen de transmission de votre patrimoine en transmettant de manière successive les parts à vos enfants. Vous profitez ainsi des abattements fiscaux des donations, par exemple, 100 000 € tous les 15 ans pour une donation à un enfant. De plus, il est possible de ne transmettre que la nue-propriété des parts afin de conserver l’usufruit, c’est-à-dire, continuer à percevoir les revenus. Les droits à payer seront calculés sur la valeur du démembrement, qui est beaucoup plus faible que la pleine propriété, puisqu’elle dépend de votre âge au jour de la donation. Il est même possible de ne rien devoir grâce aux abattements. Ainsi, vos enfants récupèreront la pleine propriété sans devoir de droits de succession à votre décès. Par ailleurs, la valeur des parts profite d’une décote de 10 % par rapport à la valeur de l’immeuble détenu. La valeur des parts se calcule à partir de l’actif net de la SCI diminué des dettes.
Dans le cadre d’un investissement locatif, la SCI de location à l’IS peut également être un bon choix pour n’être imposé que sur les dividendes perçus avec un abattement de 40 %. Quant à la SCI, elle profitera de l’amortissement du bien immobilier.
Vous avez la possibilité de créer une SCI seul en ne distribuant qu’une seule part de la SCI à un autre associé. De ce cas, vous prendrez seul les décisions. De plus, si l’autre associé vous revend sa part, vous serez le seul associé, même si normalement il n’est pas permis d’être associé unique dans une SCI. Dans ce cas, un tiers pourra demander la dissolution de la SCI, néanmoins, vous aurez un an pour régulariser la situation.
