Dans le cadre d’une transaction immobilière, la fiscalité joue un rôle prépondérant. Cet article a pour but de vous éclairer sur l’imposition des plus-values immobilières, des abattements liés à la durée de détention du bien, des conditions d’exonération, jusqu’à la réintégration des déficits fonciers. Une connaissance approfondie de ces aspects vous permettra d’optimiser votre stratégie d’investissement immobilier.
Le principe de la plus-value immobilière imposable
Conformément à l’article 150 V du code général des impôts (CGI), la plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant.
Le prix d’acquisition est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi (code général des impôts (CGI), art. 150 VB, II). Notamment les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d’acquisition. Ils sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement. Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d’acquisition. Ce sont par exemple les frais notariés.
Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d’acquisition :
– soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;
– soit forfaitairement, pour un montant de 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition.
Lors de la vente d’un bien immeuble la plus-value que vous réalisez est soumise à l’impôt sur le revenu pour un taux de 19%. La plus-value immobilière est également soumise aux prélèvements sociaux (17.2%).
De plus, le montant de la plus-value imposable sera pris en compte pour la détermination du revenu fiscal de référence et pour la soumission des autres revenus au barème de l’impôt des autres revenus.
La durée de détention du bien permet de bénéficier d’abattement. Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
– 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.
Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
– 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
– 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.
La date d’acquisition constitue le point de départ du délai de détention. Pour une acquisition à titre onéreux, ce sera la date de l’acte qui constate l’opération d’achat.
Les délais de possession doivent être calculés par périodes de douze mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession.
Exonération de la plus value : Le 6° du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit que les plus-values résultant de la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens sont exonérées d’impôt sur le revenu, et par suite de prélèvements sociaux dus au titre des produits de placement, lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.
En cas d’indivision, cet abattement s’apprécie personnellement, dès lors un couple ayant acquis un bien immobilier et réalisant une plus value immobilière de 30 000 € (15 000 € chacun) ne sera pas soumis à l’impôt.
La réintégration des déficits foncier
En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu.
En d’autres termes, si le résultat de la déclaration de revenus fonciers 2044(s) est un résultat négatif et que ce montant a pour effet de diminuer vos revenus et salaires alors ce montant fera l’objet de réintégration en cas de vente du bien ayant généré le déficit. La reprise fiscale sera égale à l’économie d’impôt initialement générée par l’utilisation du déficit.
Comme nous l’avons vu, il faut distinguer déficit foncier imputé sur le revenu global (déficit présent sur l’avis d’impôt et dont l’effet est de diminuer le revenu imposable), des déficits fonciers antérieurs.
Le dispositif de la réintégration des déficits n’affecte pas l’imputation/utilisation des déficits fonciers antérieurs.
