Les revenus fonciers sont souvent un labyrinthe pour beaucoup de propriétaires. Il est crucial de bien comprendre ce qu’on peut déduire en frais et charges, et comment le déficit foncier peut aider à optimiser sa fiscalité. Cet article se propose de démystifier ces concepts, en expliquant en détail les charges déductibles et comment tirer profit du déficit foncier pour diminuer la base imposable et ainsi réduire vos impôts.
Les revenus fonciers
Pour la déclaration des revenus fonciers vous pouvez, si vous choisissez la déclaration au réel, déclarer les charges afférentes à votre bien afin de déterminer vos revenus fonciers.
Au titre des frais et charges vous pouvez déclarer :
– les frais d’administration et de gestion : ce sont les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles, les frais de procédure
– les autres frais de gestion (20 €) : ce sont les frais personnels de bureau : cahier, crayon, informatique, …
– les primes d’assurances : Propriétaire non occupant ou encore garantie des loyers impayés.
– Les dépenses de réparations et d’entretien : Trois catégories de travaux doivent être distinguées : les dépenses de réparation et d’entretien; les dépenses d’amélioration et les dépenses de (re) construction et d’agrandissement.
Seules les dépenses de réparation et d’entretien, les dépenses d’amélioration sont déductibles.
– Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement génèrent une augmentation de surface et donc de valorisation du bien. L’administration considère que le gain est celui de l’augmentation du loyer et ne les prend pas en considération comme charge déductible.
– les charges récupérables non récupérées au départ du locataire : sommes qui sont à payer par le locataire et qu’il ne règlent pas : par exemple une taxe d’ordure ménagère non payée ou une assurance habitation non souscrite par le locataire.
– Les indemnités d’éviction, frais de relogement : L’indemnité d’éviction versée par le propriétaire est admise en déduction des recettes brutes lorsqu’elle est considérée comme une charge engagée en vue de la perception du revenu.
– Le montant de la taxe foncière duquel il est nécessaire de retrancher le montant de taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui est récupérable auprès du locataire.
– Les provisions pour charges payées au cours de l’année de la déclaration.
– Déduction faite de la régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l’année précédant la déclaration : provisions pour charges déduites en N-1 +charges locatives de N-1 +charge non déductibles de N-1 – charges réelles de N-1.
– Les intérêts d’emprunts, frais de renégociation du prêt et assurances décès/invalidités : Les contribuables soumis au régime réel d’imposition (cf. BOI-RFPI-DECLA-20) peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location. En sus des intérêts proprement dits, les contribuables sont autorisés à déduire les frais d’emprunts. La déduction est limitée aux sommes payées au cours de l’année d’imposition et dont le propriétaire peut justifier.
Le résultat mis en balance avec les recettes permet de définir le revenu foncier taxable.
Déficit foncier
Si le montant des charges déductibles est supérieur aux recettes du bien alors le résultat est un déficit foncier.
Le déficit foncier s’impute sur le revenu globale (autre source de revenus imposables) et permet de diminuer la base imposable pour ainsi générer un gain fiscal :
Moins de revenus imposables = Moins d’impôts
Un levier de défiscalisation s’articule autour du déficit foncier.
Le déficit permet de compenser des revenus bénéficiaires d’un autre bien et ainsi limiter la fiscalité des revenus fonciers. Il faut rappeler qu’un bénéfice foncier génère de l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %) auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % actuellement.
Déficit foncier antérieur
Il s’agit de déficits antérieurs, ces déficits antérieurs sont différents des déficits fonciers imputés sur votre revenu global (qui font diminuer votre imposition).
Les déficits antérieurs constituent une réserve de déficits qui n’ont pas pu être imputés sur le revenu global pour trois raisons :
- Soit parce que le plafond des déficits fonciers imputables sur votre revenu global était atteint
- Soit parce que les intérêts d’emprunt étaient supérieurs aux montants des loyers
- Soit généré par un bien immobilier bénéficiant du dispositif Girardin.
Ces déficits antérieurs permettent de gommer vos bénéfices fonciers. Par conséquent si vous êtes toujours en déficit foncier vous ne pouvez pas utiliser ces déficits antérieurs.
Le montant que vous avez sur votre avis d’impôt indique le montant cumulé de ces sommes. Il est important de ventiler ces derniers année après année, chaque déficit antérieur crée a une durée de vie de 10 ans.
Lorsque vous serez en bénéfice foncier, vous utiliserez cette réserve afin de limiter la hausse de votre imposition et l’assujettissement aux prélèvements sociaux (17.2%).
